Аграрный рынок
  10826  5

 Консультант Світового банку Денис Нізалов: "Якщо зараз ціна гектара ріллі – $1,5 тисяч, то після відкриття ринку вона зросте до $3,5 тисяч"

Юрій Віннічук

Село вмирає. Там немає робочих місць. Приблизно 1,4 млн власників землі померли за період дії мораторію. В спадщину землю взяло приблизно 800 тис. осіб. Решта - це земля без визначеного статусу, оскільки на неї немає спадкоємця.

Консультант Світового банку Денис Нізалов: Якщо зараз ціна гектара ріллі – $1,5 тисяч, то після відкриття ринку вона зросте до $3,5 тисяч 01

В Україні будь-хто може придбати землю сільськогосподарського призначення. Мораторій? Забудьте. Поки політики/кандидати в президенти на телеканалах олігархів "переживають за село", там в повну силу розвивається ринок землі. Тіньовий ринок.

Запитайте у юристів – вони підкажуть легальні схеми.

Власники паїв продають гектари фермерам та агрохолдингам за $1-2 тис, щоб придбати китайський трактор, чи додати дітям на квартиру.

Місцеві чиновники, в свою чергу, нарізають на неіснуючих учасників АТО по два гектари з цільовим призначенням "для ведення особистого селянського господарства", щоб перепродати.

Паралельно агрохолдинги, орендувавши за пару десятків доларів паї, виснажують їх, засіваючи по черзі соняшником та кукурудзою.

Йшов 17-й рік дії мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення.

Консультант Світового банку Денис Нізалов: Якщо зараз ціна гектара ріллі – $1,5 тисяч, то після відкриття ринку вона зросте до $3,5 тисяч 02Юрій Віннічук, заступник редактора БЦ (Facebook, Telegram)

В 90- х роках, в результаті розформування радянських колгоспів та радгоспів, сім мільйонів українців стали власниками землі сільськогосподарського призначення. В 2001 році в Україні було введено мораторій на продаж цієї землі.

Тоді мораторій ввели, щоб захистити самих власників паїв від ділків, які могли б за безцінь скупити землю.

Пройшло 17 років і дію мораторію на продаж досі обґрунтовують бажанням захистити. Тим часом 1,4 млн власників землі уже померли, не скориставшись правом вільно розпоряджатися своїм майном.

Денис Нізалов, консультант Світового Банку із земельних питань, розповів БЦ, кому вигідний мораторій, як власники паїв недоотримують сотні доларів, субсидуючи агрохолдинги і навіщо вводити обмеження на продаж землі іноземцям.

В Україні є золоті проекти в сільському господарстві. Наприклад, зрошення – золота жила. Ми знайшли два проекти в Херсонській області, вкладаємо по тисячі доларів на гектар у зрошення, маємо повністю контрольований клімат, гарні ґрунти і отримуємо прибутки більші, ніж від марихуани.

- Директор Світового банку у справах Білорусі, Молдови та України Сату Кахконен заявила, що попри легендарну родючість українських земель, країна збирає найменше врожаю з гектара ріллі. Чому ? У нас же недорога робоча сила і необов'язковість сплати податків.

- Продуктивність сільського господарства залежить від інвестицій та технологій. В умовах дії мораторію на продаж землі у фермерів є невизначеність: "що буде з землею після відкриття ринку?"

Виробників та інвесторів турбує, чи будуть вони мати доступ до земель, на яких наразі працюють? Водночас власники землі, в очікуванні відкриття ринку, не хочуть здавати землю в офіційну довгострокову оренду. Тим більше всі кажуть, що ціни на оренду після зняття мораторію зростуть.

"Я не хочу зараз укладати контракт на 10-15 років, бо через пару років ціни зростуть", або "Я не хочу здавати в довгострокову оренду, бо захочу через пару років продати, чи докупити і самому обробляти".

Невизначеність правил гри в агросекторі створює невизначеність в інвестиційному кліматі. Якщо виробник не певний, що він буде мати доступ до землі, то він і не буде інвестувати в неї, вносити якісні добрива в необхідній кількості і дотримуватися сівозміни, щоб зберегти належний рівень родючості землі.

Через невизначеність з доступом до землі виробники наразі не вкладають в проекти з більшою доданою вартість, які мають довший цикл окупності.

З сировинними однорічними культурами все зрозуміло: посіяв, зібрав, продав. А чого інвестору у фруктові сади чекати протягом трьох-п'яти-десяти років, коли він використовує орендовану землю?

Місяць тому спілкував з одним інвестиційним банкіром. Він каже: "В Україні є золоті проекти в сільському господарстві. Наприклад, зрошення – золота жила. Ми знайшли два проекти в Херсонській області, вкладаємо по тисячі доларів на гектар у зрошення, маємо повністю контрольований клімат, гарні ґрунти і отримуємо прибутки більші, ніж від марихуани".

Це жарт звичайно, але його кейс – надприбутковий. Вони вже і партнерів місцевих знайшли – дві агрофірми, але коли почали аналізувати їхній земельний банк, то виявилося, що це сито. Одні дірки. Десь земля обробляється напівлегально, десь закінчилася дія договорів оренди, а десь власники взагалі померли і земля висить в повітрі.

Ось це є відповіддю, чому у нас така низька продуктивність сільського господарства. Інвестиції не йдуть туди, де немає стабільності та чітких правил гри.

Другий момент. За рахунок того, що перевага надається однорічним та сировинним культурам, у нас деформована структура сільського господарства. У нас глибинна переробка культур значно менше розвинена, ніж в інших країнах саме через цю нестабільність.

Хоча саме виробництво органічної продукції, ягід, переробка м'яса, виробництво сирів та вина дає високу додану вартість та створює нові робочі місця на селі.

- Але це все в нас слабо розвивається, бо діє мораторію на продаж землі. Які ще наслідки мораторію ви можете назвати?

- Село вмирає. Там немає робочих місць. Всі напрямки господарства з високою доданою вартістю потребують робочих рук. А сировинні культури – навпаки. Флот техніки корпорацій рухається з півдня на північ по своєму земельному банку і збирає урожай. Тобто техніка агрохолдингу проїде селом три рази на рік. Ось це і вся їхня участь в житті села.

Водночас власнику горіхового саду, виробнику сирів, чи фермеру-ягіднику потрібні робочі руки. Агрохолдингу – вони не потрібні.

- Скільки робочих рук потрібно на 100 гектарів пшениці, а скільки на 100 гектарів овочів, чи саду?

За даними державної статистики, господарства, що займаються виробництвом переважно зернових та зернобобових в середньому наймали 4-5 працівників на 100 га. В той час як господарства, що вирощують переважно овочі наймають в середньому 200-250 працівників на 100 га, виробники фруктів – 30-50 працівників на 100 га. Тепер самі порахуйте, що означає для села інвестиції в овочівництво чи ягідництво. Для вирощування цих культур навпаки робочих рук не вистачає.

Всі, хто має вільні гроші, хотіли би вкладати у активи, які швидко зростають, щоб продати на піку ціни. Це один з об'єктивних ризиків, який пов'язаний з відкриттям ринку.

- Як мораторій впливає на родючість ґрунтів? Мені здається, що орендатори не зацікавленні інвестувати у збереження родючості ґрунтів, адже завтра цю землю може обробляти його конкурент.

- Найкращий інструмент захисту родючості ґрунтів – приватна власність. Якщо земля, яку я обробляю, мені належить, то у мене є зацікавленість дбати про неї та захищати від ерозії, вносити добрива та підтримувати ґрунти у родючому стані.

Якщо я просто орендую землю на період 2-3 років, то у мене і мотивації немає інвестувати у неї.

- А яка ситуація зараз з родючістю ґрунтів в Україні? Мораторій діє 17 років і ніхто протягом цього часу особливо не думав про родючість.

- Стан чорноземів визначає вміст органіки (гумусу) в них. За останні 20 років, в середньому по Україні зміст гумусу зменшився на 0,22% в абсолютних величинах - із 3,36 до 3,14%. Це значне відхилення, оскільки для його збільшення в ґрунті на 0,1% в природних умовах необхідно 25-30 років.

При цьому землі з 2,4% гумусу чорноземами не вважаються. За оцінками експертів, деградації (а це підтоплення, забруднення, пошкодження ерозією тощо) в Україні піддано від 20 до 40% сільгоспземель.

За офіційними даними, с\г земель, які зазнали впливу водної ерозії, - 13,3 млн га, у т.ч. 10,6 млн га орних земель; вітровій ерозії систематично піддається понад 6 млн га, а 68 тис. га повністю втратили гумусовий горизонт.

Власне деградованих, малопродуктивних та техногенно забруднених земель, які підлягають консервації, в Україні вже нараховується понад 1,1 млн га.

Консультант Світового банку Денис Нізалов: Якщо зараз ціна гектара ріллі – $1,5 тисяч, то після відкриття ринку вона зросте до $3,5 тисяч 03

- Основний аргумент противників ринку землі – паї скуплять корупціонери та олігархи і люди залишаться ні з чим. Чи мають ці слова під собою підґрунтя?

- Це реальний та об'єктивний ризик. З відкриттям ринку очікується досить швидке зростання ціни на землю. Якщо зараз ціна за гектар на тіньовому ринку – $1,5 тис., то після відкриття ринку ціна може протягом трьох років вирости до $3,5 тис. та більше.

В таких умовах всі, хто має вільні гроші, хотіли би вкладати у активи, які швидко зростають, щоб продати на піку ціни. Це один з об'єктивних ризиків, який пов'язаний з відкриттям ринку.

Саме тому обговорюються умови обігу землі, що відкриття ринку землі не може відбуватися абсолютно без будь-яких обмежень. Звісно, що для розвинених ринків, чим менше обмежень, тим краще. Але для ринку, який тільки відкривається, треба враховувати особливості перехідного періоду, необхідні додаткові запобіжники, оскільки у нас в країні є неоднаковий доступ до фінансів та накопичена за роки мораторію надлишкова пропозиція землі. Але чим більше ми відкладаємо із відкриттям ринку, тим більше ситуація погіршується.

Наприклад, політики, чи корумповані чиновники матимуть більше вільних грошей для скупівлі землі, ніж фермери. І для того, щоб не відбулася спекулятивна скупка землі на старті реформи і потрібні запобіжники. Це і обмеження максимальної кількості землі в одних руках і встановлення мінімальної ціни і встановлення податку на перепродаж.

Обмеження потрібні, щоб вигоди від відкриття ринку були більш-менш однаково розподілені між власниками та сільгосп виробниками, щоб вигідно було купувати землю саме для використання у сільськогосподарському виробництві.

Бо якщо відкрити ринок без запобіжників, то всі переваги від зняття мораторію отримують не фермери, а люди які мають доступ до фінансових ресурсів.

- А як нейтралізувати момент, коли земля може бути розписана на підставних осіб? Зараз це активно практикуються.

- Скільки парканів не став, їх можна перестрибнути, або обійти, чи підкопати. Обмеження роблять процес спекуляції важчим, але повністю запобігти цьому не реально. Через два-три роки після відкриття ринку спекулятивні ризики зникнуть самі по собі, коли ціна вийде на економічно обґрунтований рівень. От якраз на цей період переходу і потрібні запобіжники, щоб не створювати в Україні латифундій.

Консультант Світового банку Денис Нізалов: Якщо зараз ціна гектара ріллі – $1,5 тисяч, то після відкриття ринку вона зросте до $3,5 тисяч 04

- Розмір дозволеного обсягу концентрації гектарів в одні руки – принциповий процес? 100-200 чи 1000 гектарів в одні руки?

- Ні, абсолютно не принципово. Головне, щоб людина за одну транзакцію не могла купити собі 10 тис. гектарів або більше. Головне, щоб процес концентрації був уповільнений в часі.

Політичні партії використовують питання збереження мораторію як інструмент політичної боротьби. Якщо у людей є певні страхи, то такі політики-популісти ці страхи розганяють, щоб наростити собі політичні рейтинги та посунути опонентів.

- Ви ж спілкуєтеся з політика та урядовцями. Як вони в неформальних бесідах пояснюють відсутність рухів в напрямку зняття мораторію?

- Давайте поділимо таких людей на декілька груп. Перша група – це лобісти певних бізнес-інтересів. Про них пізніше.

Друга - політичні партії, які використовують питання збереження мораторію як інструмент політичної боротьби. Якщо у людей є певні страхи, то такі політики-популісти ці страхи розганяють, щоб наростити собі політичні рейтинги та посунути опонентів.

Третя група та найбільша - це всі інші політики. Вони, як і всі політики, хочуть подобатися виборцям. Тобто ніхто не хоче підтримувати те, що не підтримують його виборці. Тому для більшості тема земельної реформи залежить від громадської думки. Фактично ця найбільша група політиків рухається за громадською думкою виборців, яку останні роки формували перші дві групи політиків – лобісти та популісти.

Що до лобіювання бізнес-інтересів. Протягом 17 років мораторій на продаж землі розглядався як неформальна субсидія агросектору. Тільки не за рахунок держави, а за рахунок власників землі.

Пояснюю. Через дію мораторію на продаж землі у нас занижена ціна оренди землі сільськогосподарського призначення. А оренда – витрати для аграрія. Тобто мораторій дозволяє агропідприємству знизити собівартість продукції. При цьому ціни на агропродукцію прив'язані до міжнародних ринків. Тому, маючи занижену ціни оренди на землю та міжнародну ціну на свою продукцію, українські аграрії мають більшу маржу, ніж конкуренти з інших країн.

- Поясніть, чому ціни занижені? Який тут зв'язок з мораторієм?

- Коли власники землі не мають можливості вільно нею розпоряджатися - продати, чи взяти кредит і самому щось вирощувати – вони можуть лише здати її в оренду, або нічого не робити. При цьому вони можуть здати в оренду обмеженому колу фермерів.

Якщо існує можливість продати землю, то при низькій орендній ставці, власник може шукати покупця. А для фермера, який обробляє цю землю, це означає можливість втрати землі. За таких умов фермери змушені будуть заохочувати власників більшою орендною платою.

Тобто, коли є вибір, то власник землі має більше можливості відстоювати більш паритетну ціну оренди.

Як правило в світі паритет ціни оренди становить 50 на 50. Тобто розподіл доданої вартості від гектара землі між власником та фермером розподіляється в пропорції 50/50. Якщо зараз в Україні додана вартість на один гектара становить близтко $400, то паритет повинен бути близько $200 (мінус податки та витрати на обслуговування договорів оренди). Водночас зараз власник землі отримує лише $50.

Оця от різниця і є тією субсидіє, яку отримує фермер в умовах дії мораторії за рахунок власників землі. Тому лобістські рухи проти зняття мораторію відстоюють для себе ось цю субсидію.

Хоча ситуація за два-три роки змінилася. По-перше, в очікуванні знаття мораторію, почали зростати ціни на оренду. По-друге, велика кількість виробників досягли тієї точки, коли не можуть зростати за рахунок горизонтальної інтеграції – збільшувати земельний банк, вирощувати однорічні культури та продавати сировину. Вони розуміють, що їм потрібні інвестиції у вертикальну інтеграцію – створення потужностей з переробки продукції, зберігання.

Консультант Світового банку Денис Нізалов: Якщо зараз ціна гектара ріллі – $1,5 тисяч, то після відкриття ринку вона зросте до $3,5 тисяч 05

- Зняття мораторію підтримують великі, чи малі підприємства?

- Найбільше проти реформи виступають саме середні підприємства. Великі та малі навпаки більше за ринок землі. Для великих, наприклад, це можливості для інвестицій, а для малих це доступ до фінансування.

Наразі малі фермери не розглядаються банками як клієнти, оскільки у них немає надійних активів. До речі багато фермерів вже мають землю у власності. На початку 90-х років фермери могли отримати у постійне користування по 50 гектарів землі, а потім приватизувати її. І зараз у таких фермерів є досить багато землі у приватній власності. Мова йде про 1,5 млн га. І коли ринок відкриється, то ця земля стане активом під який можна буде залучати обігові кошти та довгострокові кредити.

Приблизно 1,4 млн власників землі померли за період дії мораторію. В спадщину землю взяло приблизно 800 тис. осіб. Решта - це земля без визначеного статусу, оскільки на неї немає спадкоємця, або спадкоємець живе далеко і не зацікавлений за 50 доларів на рік від оренди приїжджати та переоформлювати її на себе.

- Наразі в Україні розвивається тіньовий ринок землі. Наскільки він масштабний? Які основні схеми отримання землі у власність?

- Цей ринок дійсно масштабний, але він дуже не однорідний. Його можна розділити на тіньовий обіг та сірий ринок. Перше – це нелегальне використання землі. У нас є певні землі, які не мають юридичного статусу. Або це державні землі, які обробляються без укладання договорів. Є землі колишньої колективної власності, польові дороги, невитребувані паї. Це все теж кимось обробляється. Така ж саме ситуація зі спадщино, коли власники землі померли і її немає кому передати, а фермери продовжують її обробляти. Це нелегальний, або напівлегальний обробіток.

Є безпосередньо транзакції з купівлі-продажу землі. Через судові рішення, через договір емфітевзису "на 100 років". Тобто коли немає можливості відкрито здійснювати продажі, то люди завжди шукають можливості як такі обмеження обійти. В такій ситуації продавець не може отримати нормальної ціна, а покупець ризикує втратити таку землю у майбутньому, бо це неповноцінна транзакція.

- Є приблизна статистика, скільки за часів мораторію померло власників паїв, які не мали спадкоємців?

- Точної статистики немає. Приблизно 1,4 млн власників землі померли за період дії мораторію. В спадщину землю взяло приблизно 800 тис. осіб. Решта - це земля без визначеного статусу, оскільки на неї немає спадкоємця, або спадкоємець живе далеко і не зацікавлений за 50 доларів на рік від оренди приїжджати та переоформлювати її на себе. В деяких випадках йому квиток буде коштувати в рази більше.

Коли земля буде коштувати від $3 тис. за га, то власники, чи спадкоємці будуть зацікавлені нормально оформити право власності на неї, оформлювати оренду або продати цю землю.

- Впровадження ринку землі – непроста справа і його варто починати поетапно. З чого варто почати Україні?

- За декілька років активної дискусії в країні багато чого змінилося на краще в цьому питанні. Тому я не думаю, що потрібні якісь нові етапи. Нормально працює Кадастр та Реєстр прав. Є ще певні труднощі, але таких проблем, які були у 2015 році уже немає. Для приватної власності рівень наповненості дуже високий. Більшість паїв, десь 85%, знаходиться в Кадастрі. Це більше, ніж в багатьох країнах світу, де ринок землі давно працює. По-друге, багато років Кадастр працював над виправленням помилок. По-третє, жодна транзакція уже не може відбутися без нормальної реєстрації. Якщо я захочу продати землю, а ділянка не зареєстрована, то це буде неможливо без того щоб цю землю спочатку зареєструвати.

Тобто незаповненість Кадастру, чи Реєстру прав не є причиною того, що ринок не має бути відкритий. Більше того, ринок буде стимулювати власників реєструвати землю.

Підкреслю, що зараз Україна готова відкрити ринок для земель приватної, державної та комунальної власності. Питання лише в тому, що на час перехідного періоду необхідні певні запобіжники.

Додам, що відкриття продажу спочатку земель державної власності, а лише потім для приватної, не вирішує питання захисту прав людини. Для власників паїв в таких умовах мораторій буде діяти далі з усіма негативними наслідками, про які ми вже згадували. Це не відкриття ринку землі.

Якщо ми обмежимося лише продажем державної землі, то це не призведе до збільшення інвестицій бо залишиться невизначеність із приватними землями і використовувати ці землі як предмет застави буде неможливо. Грошей тут не з'явиться.

Лише від відкриття ринку землі зростання ВВП може становити 1- 1,5% на рік. Може бути і 3%.

- Дискусійне питання, чи варто продавати землю іноземним громадянам? Аргумент "ЗА" - варто, щоб в країну зайшли великі інвестиції. Якщо землю дозволять продавати лише громадянам України, то як це вплине на прихід іноземних інвесторів?

- На цьому питанні багато спекулюють. Це страшилка, яку використовують популісти. Для сталого ринку, чим більше покупців – тим краще. Але зараз ми говоримо про перехідний період.

Ми боїмося, що зайде спекулятивний капітал і земля може опинитися у спекулянтів. І на час перехідного періоду іноземці – ще одна категорія потенційних спекулянтів. Тому вигоди від відкриття ринку краще залишити внутрішнім гравцям.

Потім, коли ринок стабілізується і ціна вирівняється, то проблем з іноземцями не буде. Чим більше конкуренція, тим краще.

Але також варто зазначити, що іноземні інвестиції, це не лише покупка землі. В умовах стабільного ринку землі та захищених прав інвестора та виробника, іноземні інвестиції можуть залучатися у переробку, зберігання, зрошення, нову техніку, сади, тощо.

Таким чином, відкриття ринку землі є одним з найбільш потужних джерел для додаткового економічного зростання особливо для сільської місцевості не залежно від того, чи зможуть іноземці купувати землю чи ні.

- На скільки відсотків може бути таке зростання?

- Наші консервативні розрахунки показують, що лише від відкриття ринку землі зростання ВВП може становити 1- 1,5% на рік. Може бути і 3%.

- В багатьох країнах заборонено продавати землю нерезидентам?

- Майже у всіх країнах, де проходив процес відкриття ринку землі, ця норма була. З часом це обмеження було знято, оскільки держава отримує вигоди від того, що збільшується конкуренція на ринку, зростає обсяг інвестицій та генерується додана вартість.

- На скільки зростала ціна на землю в країнах, де відкривався ринок?

- В середньому на 15%-25% зростала вартість землі протягом перших двох-трьох років. Потім зростання відбувалось більш повільними темпами.

Ситуація в Україні відрізняється від того, що було в інших країнах. Там, коли формувалися ринки, це була загальна реформа роздержавлення власності.

У нас за 17 років дію мораторію створилися накопичена пропозиція. Тобто якщо в ринкових умовах в обігу перебуває до 1,5%-3% землі щороку (зміна власників). У нас, коли люди отримували землю, то майже всі вони були середнього віку. За 17 років вони постаріли і сьогодні для багатьох них ця земля не потрібна. Тому зараз 7-11% власників землі розглядають можливість продажу землі.

З іншої сторони наразі ціни на землю є заниженими. І коли обмеження буде знято, то у нас зростання ціни буде більшими темпами, ніж в інших країнах.

За різними сценаріями, ми вийдемо на рівень середньої ціни $3,5-4 тис за гектар за два-три роки. Ось тому цей ринок цікавить спекулянтів. Відповідно зросте і ціна оренди. За ці два-три роки ми маємо вийти на паритетний рівень ціни оренди – $150-250 за гектар в рік.

Потім зростання буде продовжуватися, але там буде інше джерело – інвестиції, які мають прийти в агросектор для створення глибинної переробки продукції. Тобто джерелом зростанням ціни стане зростання продуктивності та доданої вартості. За умов залучення інвестицій та сучасних технологій Україні потрібно буде ще 5-7 років щоб наздогнати сусідні країни.

Консультант Світового банку Денис Нізалов: Якщо зараз ціна гектара ріллі – $1,5 тисяч, то після відкриття ринку вона зросте до $3,5 тисяч 06

- Скільки втрачає держаний бюджет від мораторію?

- Щороку бюджет втрачає близько 1 млрд грн внаслідок заниженої орендної плати за с/г землі державної та комунальної власності.

Держава є власником землі, яку вона так само здає в оренду. Друге – корупція, яка породжується неефективним управлянням державними землями. Те, що держава використовує неефективно як власник, має бути продано. Погодьтеся, що 10 млн гектарів землі в державні власності – забагато. От на цій власності і генерується тіньовий дохід чиновників, які розпоряджаються землею.

Крім того, ринок землі робить її активом, який зростає в ціні. В такому випадку держава може продати якісь певні ділянки землі за вищими цінами, чи залучати під них кредити.

Третє – податки. Чим вища вартість землі, тим більше податків отримають бюджети. Що стане джерелом фінансування медицини, освіти, місцевої інфраструктури, тощо. І чим більше ми відкладаємо цю реформу тим довше ми розтягуємо той час, коли власники одних з найбільш родючих земель в світі залишаються чи не найбіднішою верствою населення України чиї конституційні права продовжують обмежувати.

Сподіваюсь що у народних обранців ще цього скликання вистачить мужності покласти край цій ганебній дискримінації.

Источник: https://biz.censor.net.ua/r3074742
Комментировать
Сортировать:
в виде дерева
по дате
по имени пользователя
по рейтингу
 
 
 вверх