Колонки Влад Ходак
  1336  0

Три поширені підстави розірвання договору оренди: як їх уникнути?

В кожному конкретному випадку необхідно аналізувати документи та створювати правильний та безпечний механізм подальшої поведінки з Орендодавцями.

Для того, щоб уникнути розірвання договору оренди земельної ділянки потрібно розуміти, чому такий договір може бути розірваний. Найпростіший вихід для уникнення розірвання договору – це не давати підстав для цього.

Судова практика свідчить, що найбільш поширеними підставами для розірвання договорів оренди земельної ділянки є:

  1. Заборгованість з орендної плати (підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати). Під "систематичністю" розуміється 2 та більше випадки несплати орендної плати.

Інколи, самі ж Орендодавці ухиляються від отримання орендної плати для того, щоб розірвати договір оренди та укласти його з новим орендарем чи вирощувати сільськогосподарську продукцію самостійно. Також трапляються випадки коли незрозуміло кому виплачувати орендну плату (найчастіше у зв’язку із смертю Орендодавця).

Єдиний механізм, що дозволяє боротись із цією підставою це стабільна виплата орендної плати. При цьому якщо ж орендар виплачує орендну плату, але у меншому розмірі, то орендодавець має право звернутися до суду з позовом про стягнення заборгованості по орендній платі, а не з позовом про розірвання договору. Тому за відсутності коштів для виплати орендної плати (для того, щоб не втратити право оренди) необхідно виплачувати хоча б частину такої плати.

У випадку, якщо Орендодавець ухиляється від отримання орендної плати необхідно здійснити всі можливі дії для вручення такої плати та одразу повідомити про це кваліфікованого юриста для підготовки документів до суду (про намагання виплатити орендну плату).

Дієвим також є завчасне направлення (вручення під розпис) Орендодавцям листів про намір виплатити орендну плату із зазначенням часу та місця проведення виплат.

Якщо ж неможливо виплатити таку виплату необхідно перерахувати кошти на депозитні рахунки із зазначенням того, що вказані кошти є невиплаченою орендною платою певних осіб.

  1. Розірвання договору в односторонньому порядку за ініціативи Орендодавця (або його спадкоємця) відповідно до умов договору.

Загалом розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, але досить часто договори містять відступ від такого положення.

Необхідно перевірити договори оренди земельної ділянки та відмовитись від конструкцій, які передбачають розірвання договору в односторонньому порядку. Також можливе обмеження цієї конструкції певними подіями чи умовами.

Необхідно також відмовитись від конструкції за якої "новий" власник земельної ділянки (найчастіше спадкоємець) має право на розірвання договору оренди без будь-якої умови (повернення коштів, які були сплачені попередньому власнику; обов’язок повідомити за один рік тощо). З цього приводу можна зазначити у договорі: "перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря є (не є) підставою для зміни умов або розірвання договору".

  1. Не зовсім стосується розірвання, але також обставина за якої часто втрачається право оренди земельної ділянки – закінчення терміну договору.

Найкращий механізм для уникнення втрати земельної ділянки, в даному випадку, - це пролонгація дії договору. Тобто ситуація за якої у випадку відсутності заперечень будь-якої із сторін договір вважається продовжений на тих же умовах.

Якісна пролонгація прописується у договорах та зазвичай призводить до неможливості повернення земельної ділянки у володіння Орендодавця (залишаючи права володіння та користування Орендарю).

У своїй діяльності потрібно використовувати рекомендацію, щодо періодичного оновлення дії договору (внесення змін до нього), адже це свідчитиме про прийняття умов договору Орендодавцем послідовно протягом певного періоду. Це забезпечить у майбутньому захист у суді коли Орендодавець буде зазначати про те, що йому певні положення договору були невідомі, чи він не погоджувався із певними умовами.

Фактично більшість земельних відносин зведенні до договору оренди земельної ділянки, тому дуже велике значення має якість такого договору. Договір перевірений спеціалістом може виявити наявні ризики втрати права оренди та дозволить їх мінімізувати чи усунути.

Не існує загальних рекомендацій які можуть повністю захистити Орендаря. В кожному конкретному випадку необхідно аналізувати документи та створювати правильний та безпечний механізм подальшої поведінки з Орендодавцями. Це все можливо в рамках якісного правового земельного аудиту.

Комментировать
Сортировать:
в виде дерева
по дате
по имени пользователя
по рейтингу
 
 
 
 
 
 вверх