Колонки Ирина Домбровская
  2202  2

Новели договору оренди землі с/г призначення у 2019 році

Наявність мораторію "змушує" власників земель сільськогосподарського призначення передавати землі в оренду, що завдає орендодавцям зайвих клопотів, а іноді, внаслідок недостатнього вивчення-розуміння умов оренди, – шкоди.

Питання орендних відносин стосовно земель сільськогосподарського призначення із року в рік стає досить актуальним, в силу наявності мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, недосконалості національного законодавства.

А також юридичної необізнаності однієї із сторін таких орендних відносин, а нерідко і обох, що стає наслідком втручання третіх сторін у такі відносини.

Відтак, наявність мораторію "змушує" власників земель сільськогосподарського призначення передавати такі землі в оренду, що завдає орендодавцям зайвих клопотів, а іноді, внаслідок недостатнього вивчення-розуміння умов оренди, – шкоди.

Передаючи земельну ділянку в користування іншим фізичним або юридичним особам власнику варто пам’ятати наступне. Відносини оренди земельної ділянки оформлюються письмовим договором, що в подальшому потребує державної реєстрації.

Важливо, що окрім державної реєстрації договору, останній має містити усі погоджені сторонами істотні умови, щоб не виникло в подальшому ситуації, коли тривалий час земельна ділянка перебуває у користуванні, а тільки діло дійде до сплати орендної плати – користувач заявить про недійсність такого договору.

З 1 січня 2019 року строк користування земельною ділянкою державної, комунальної та приватної власності для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) не може перевищувати 50 років.

Однією із новел у розрізі оренди земель сільського господарського призначення у 2019 році, що винесена законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні" від 10 липня 2018 року, яким внесено низку змін і доповнень до Земельного кодексу України, Закону України "Про оренду землі" є право обміну земельними ділянками.

Що це за право та для чого воно діє?

Дане право обміну створене з метою оптимізації використання земельних ділянок та формування цілісних земельних масивів передбачається, що власники земельних ділянок усіх форм власності, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, можуть обмінюватися такими земельними ділянками.

Зазначаємо, що на такі угоди не поширюється діючий мораторій на відчуження земель, оскільки фактично не відбувається відчуження, а лиже замінюється власник земельної ділянки без відчуження та набуття жодним із ним додаткових благ.

Ще одним, досить позитивним моментом для вирішення питання так званої "шахматки" (тобто передачі в оренду земельної ділянки серед поля тощо іншому користувачу), що нерідко блокувала ведення господарювання, користувачам великих масивів сільськогосподарський земель є право обміну орендованими земельними ділянками.

Набуття і реалізації права оренди на земельні ділянки, розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення, визначаються у статті 8-2 Закону України "Про оренду землі", а саме:

  • укладення договору суборенди у такому разі не потребує згоди орендодавця;
  • припинення дії одного з договорів оренди, суборенди земельної ділянки, укладених у порядку обміну правами користування, припиняє дію іншого договору оренди, суборенди, укладеного взамін, про що обов’язково зазначається у таких договорах;
  • орендарі земельних ділянок зобов’язані письмово повідомити орендодавця про обмін належними їм правами користування земельними ділянками протягом п’яти днів з дня державної реєстрації права суборенди. У письмовому повідомленні зазначаються кадастровий номер земельної ділянки (за наявності), строк, на який укладено договір суборенди, та особа, якій передано в суборенду земельну ділянку. Письмове повідомлення надсилається орендодавцеві рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Ще однією "новинкою" в Земельному кодексі України передбачено особливості укладення договорів оренди та суборенди земель сільськогосподарського призначення особою, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення.

Такою особою є землекористувач, якому належить право користування (оренда, емфітевзис) земельними ділянками, розташованими у масиві земель сільськогосподарського призначення, загальною площею не менш як 75% усіх земель масиву.

Такий землекористувач має право орендувати інші земельні ділянки сільськогосподарського призначення, розташовані у такому масиві, а у разі якщо інші земельні ділянки перебувають в оренді, — на одержання їх у суборенду, за умови передачі їх власнику (орендарю) у користування (оренда, суборенда) іншої земельної ділянки, розташованої у цьому ж масиві, на такий самий строк та на таких самих умовах, якщо внаслідок черезсмужжя невикористання таких земельних ділянок створює перешкоди у раціональному використанні земельних ділянок, що перебувають у користуванні цієї особи.

Процедура укладення договору оренди (суборенди) в порядку обміну правами користування земельними ділянками відбувається наступним чином:

Перший етап:

  • особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, письмово звертається до другої сторони (власника або орендаря) з пропозицією укласти договір оренди (суборенди).
  • У такому зверненні зазначаються: земельні ділянки, правами користування якими пропонується обмінятися, із зазначенням кадастрових номерів (за наявності), площі, угідь земельних ділянок, їхньої нормативної грошової оцінки; розмір майнової шкоди, завданої власникам, користувачам земельних ділянок внаслідок обміну правами користування.
  • До звернення додаються: підписані особою, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, проект договору оренди (суборенди), а також проект договору оренди (суборенди) земельної ділянки, право користування якою пропонується передати взамін.

Засвідчена орендарем копія договору оренди земельної ділянки, орендарем якої виступає особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, право користування якою пропонується передати взамін.

Другий етап:

  • сторона яка отримала звернення протягом одного місяця з дня одержання пропозиції зобов’язана розглянути звернення, підписати договір або надати письмову мотивовану відмову в його укладенні.

Третій етап:

  • у разі недосягнення згоди щодо укладення договору оренди (суборенди) такий договір визнається укладеним за рішенням суду, крім випадків, коли земельна ділянка: за угіддями належить до багаторічних насаджень і на ній закладено багаторічні насадження;
  • на земельній ділянці розташоване нерухоме майно;
  • належить до земель сільськогосподарського призначення несільськогосподарських угідь (крім польових доріг, розташованих всередині масиву земель сільськогосподарського призначення);
  • поєднана спільними межами із масивом земель сільськогосподарського призначення і її місце розташування не створює черезсмужжя для особи, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення;
  • розташована в іншому масиві земель сільськогосподарського призначення, ніж та, що передається в користування взамін; не належать до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства або фермерського господарства;
  • має різний склад угідь та рельєф;
  • має нормативну грошову оцінку, що відрізняється від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що передається в користування взамін, більш як на 10 відсотків. 

Одночасно судом визначаються розмір майнової шкоди, завданої укладенням договорів оренди (суборенди), та порядок її відшкодування.

Четвертий етап:

  • рішення суду про визнання договору оренди (суборенди) укладеним є підставою для державної реєстрації права оренди (суборенди) земельної ділянки в порядку, визначеному законом.

Як бачимо, у 2019 році вступили в дію значні позитивні зміни для землекористувачів, однак дивлячись на ряд істотно розширених можливостей договору оренди, а саме прав землекористувача необхідно підходити до питання укладення договору оренди землі зважено та розсудливо, не користуватися шаблонами договорів, а клопітливо аналізувати діюче законодавство та на його основі складати такий договір, щоб у подальшому уникнути негативних майнових наслідків, судових тяганин та втрати репутації тощо.

Комментировать
Сортировать:
в виде дерева
по дате
по имени пользователя
по рейтингу
 
 
 
 
 
 вверх