Колонки Андрій Дуб
  3775  1

Зворотна іпотека: перспективний фінансовий інструмент для наших пенсіонерів

У світі вже понад півстоліття існує фінансовий інструмент, за допомогою якого літні люди можуть отримати кошти від свого житла й надалі залишитись проживати в ньому. Цим джерелом останньої надії є зворотна іпотека.

Фото: pixabay.com

Середній розмір пенсійних виплат у 2016 році становив 1828,3 грн, а понад 60% пенсіонерів отримували пенсію меншу 1700 грн.

Чи не єдиним активом у володінні літніх людей є нерухомість. Проте і її обслуговування сьогодні коштує недешево. Все це дає серйозні підстави говорити про недостатність у пенсіонерів коштів для забезпечення навіть повсякденних потреб.

У світі вже понад півстоліття існує фінансовий інструмент, за допомогою якого літні люди можуть отримати кошти від свого житла й надалі залишитись проживати в ньому. Цим джерелом останньої надії є зворотна іпотека.

Зворотна іпотека – це кредит, який надають під вартість нерухомості і який (у разі виконання умов договору) не передбачає обов’язкового повернення позичених коштів особою, яка його взяла.

Іншими словами, зворотна іпотека – це практично продаж житла в розстрочку з тою відмінністю, що особа залишиться проживати в нерухомості навіть після того як буде виплачена уся її вартість.

Після смерті отримувача зворотної іпотеки дію договору зворотної іпотеки вважають завершеною і кредитор отримує право повернути надані у кредит кошти через погашення спадкоємцями суми кредиту або продаж житла на ринку нерухомості.

Якщо ж на момент завершення дії договору вартість житла на ринку менша, аніж сума наданого кредиту, то різницю компенсує страхова організація.

Термін виплат за договором зворотної іпотеки позичальник і кредитор узгоджують під час вибору схеми зворотної іпотеки (разової суми, фіксованих щомісячних виплат, кредитної лінії чи їх комбінації), і він залежить від суми коштів, яку хоче отримувати позичальник.

Коло отримувачів зворотної іпотеки є обмеженим. На зворотну іпотеку може претендувати власник житла, який досяг певного віку (наприклад, у США – 62 роки, у Великій Британії – 55, в Австралії – 60, в Іспанії – 65, у Польщі немає вікового обмеження) і постійно проживає у квартирі чи будинку, під який надають зворотну іпотеку, та підтримує житло в належному стані. Зворотну іпотеку надають під житло, розміщене у великих (зрідка малих) містах.

На відміну від звичайного іпотечного чи споживчого кредиту зворотна іпотека не передбачає обмежень щодо використання позичальником отриманих коштів.

Суму виплат зворотної іпотеки для кожної людини розраховують індивідуально, виходячи з таких критеріїв:

вік позичальника (що старшою буде особа на момент звернення за зворотною іпотекою, то більшу суму виплат вона зможе отримати);

ринкова вартість житла, що перебуває у власності (переважно потенційний отримувач зворотної іпотеки може розраховувати на суму, еквівалентну 56–60% вартості свого житла, оскільки плату за користування кредитними коштами та щомісячні страхові платежі вираховують із суми, що покриває решту вартості нерухомості);

відсоткові ставки за користування зворотною іпотекою (бувають двох видів: фіксовані (встановлюють переважно для разової виплати суми зворотної іпотеки) й змінні (для будь-яких форм виплат (разової, періодичної, комбінованої).

Альтернативами зворотної іпотеки є довічна рента, здача всього чи частини житла в оренду, продаж житла та переїзд. Проте зворотна іпотека є жорсткіше регульована ніж альтернативні варіанти, передбачає страховий захист обох сторін договору та дозволяє отримувачу залишатися у своєму житлі.

Серед переваг зворотної іпотеки можна назвати: можливість скористатися з вартості житла для поліпшення свого добробуту, не залишаючи його;

відсутність необхідності повертати кредит доти, доки особа не надумає переїхати або помре;

гнучкість виплат (разово, періодично, кредитна лінія, комбіновано);

можливість оформлення кредитної лінії, яка може збільшуватися (на зарезервовані, але тимчасово не використані кошти нараховують відсотки так, ніби ці кошти внесено на депозит);

відсутність умови цільового використання коштів;

відсутність додаткової відповідальності за кредитом;

отримані кошти не оподатковують та не впливають на призначені соціальні виплати.

До основних ризиків належать:

висока вартість (вища, аніж за звичайним іпотечним кредитом, окрім того, отримувач виплат повинен за власний рахунок покрити витрати на організацію зворотної іпотеки та застрахувати житло від зниження вартості чи його втрати);

зниження добробуту отримувача після припинення виплат за зворотною іпотекою (сплачувати податкові платежі (пов’язані з нерухомістю), страхові внески (за договором зворотної іпотеки) та підтримувати житло у належному стані потрібно буде за власний кошт);

прив’язка до житла (відсутність у помешканні не більше 12 місяців).

У США найбільший ринок зворотної іпотеки за кількістю укладених угод, а за обсягом виплачених коштів – у Великобританії. Середній вік позичальників коливається в межах 70–75 років, а кожен п’ятий отримувач – молодший 64 років.

За нашими оцінками, величина потенційного попиту на зворотну іпотеку в Україні становить 430 тис. осіб. Вона обумовлена значною кількістю пенсіонерів (12 млн. осіб або 25% всього населення), невисокою середньою очікуваною тривалістю життя (71 рік), низьким розміром пенсійних виплат (мінімальний розмір пенсії 1247 грн), наявністю у країні самотніх осіб літнього віку, які мають у власності житло (у великих містах – 439 тис. осіб).

Для виходу зворотної іпотеки на фінансовий ринок України потрібно: стабілізувати економічну та фінансову ситуацію в країні (рівень інфляції та облікова ставка повинні вимірюватися однозначним числом (і наближатися до 5–6%), а економіка – зростати);

розробити законодавче регулювання (обов’язкове прийняття відповідного правового акта, який визначатиме права та обов’язки сторін, а також умови та порядок розрахунків за договором зворотної іпотеки);

провести інформаційно-роз’яснювальну роботу серед осіб передпенсійного та пенсійного віку про потенційне джерело додаткових фінансових ресурсів (обов’язково із зазначенням усіх переваг і загроз, які воно приховує).

 
 
 вверх