Колонки Руслан Редька
  5164  0

Як захистити свою нерухомість та попередити рейдерські напади

Потрібне часткове звуження принципу екстериторіальності при реєстрації нерухомості.

недвижимость

Фото: vorona.in.ua

З першого січня 2016 року набула чинності нова редакція закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяження" (надалі – "Закон").

Реєстрація нерухомості повністю перейшла у електронний простір. Це призвело до скасування паперових документів, які засвідчують право власності на об’єкт нерухомості.

Законодавець мав намір запозичити передовий світовий досвід роботи з електронними документами та базами даних, поставити хрест на архаїзмах минулого та бюрократії, але вийшло все не так як планувалось.

Саме суспільство не готове до таких змін. Разом із запланованим полегшенням, закон відкрив нові можливості для здійснення шахрайських дій з нерухомістю. Було запроваджено одразу декілька новацій: принципи децентралізації та екстериторіальності. І саме з ними пов’язані ризики втрати майна власниками.

Принцип децентралізації полягає в тому, що на сьогоднішній день реєструвати права власності на об’єкти нерухомості можуть нотаріуси та державні реєстратори при місцевих виконавчих органах влади.

За новою процедурою інформація щодо реєстрації будь-якого об'єкту нерухомості вноситься в електронний реєстр, що знаходиться у відкритому доступі. І кожен зареєстрований користувач може переглянути інформацію, яка йому цікава.

Особа, що звернулася за реєстрацією свого нерухомого майна, не отримує в результаті такої реєстрації на руки свідоцтво про право власності на захищеному бланку. Їй видається довідка про проведення реєстрації, яка не має ні підпису нотаріуса, ні печатки.

Видана довідка, що не містить ступенів захисту, фактично є аркушем паперу формату А4 без печатки та підпису,  ви самі можете надрукувати з десяток подібних.

Це означає, що у випадку незаконної перереєстрації ви не зможете належним чином довести, що володіли даною нерухомістю на законних підставах. Доступ нотаріуса до реєстру здійснюється за допомогою індивідуального коду та електронного цифрового підпису.

Здавалося б, що такий ступінь захисту доступу до реєстру має нейтралізувати ризики, пов’язані з шахрайством. Але саме від дій нотаріусів власник нерухомості і може постраждати.

До обов’язків нотаріуса, як реєстратора, не входить встановлення факту законності передачі майна, перевірку дійсності, або чинності документів, що йому надаються для реєстрації.

Нотаріус, що здійснює незаконні дії з нерухомістю ризикує втратою свого свідоцтва на право займатись нотаріальною діяльністю. І що не менш важливо – репутацією. Але не всі нотаріуси порядні.

Як показує практика, "чорні" нотаріуси досі існують і за винагороду можуть здійснити незаконну реєстраційну дію. При цьому, кількість ненадійних нотаріусів зростає пропорційно віддаленню від великих міст. В містах велика конкуренція і кожен нотаріус бореться за свою репутацію.

Саме тому в цьому аспекті слід розглянути принцип екстериторіальності, який полягає в тому, що у заявника є можливість перереєструвати нерухомість у Чернігові, або будь-якому іншому місті України, знайшовши підходящого нотаріуса, наприклад, у Хмельницькій області.

Оскільки в Україні лише впроваджуються механізми роботи з електронними базами даних та електронними документами, власники нерухомості не можуть бути захищені від злому реєстру нерухомості та проведення незаконних реєстраційних дій, тому варто час від часу перевіряти наявну в ньому інформацію щодо об’єктів вашої власної нерухомості.

Куди звертатися і що робити коли вже з вами трапилася біда і хтось незаконно заволодів вашою нерухомістю?

У разі шахрайства потерпілому надано право оскаржити незаконну реєстрацію майна в Міністерстві юстиції та в суді, а також ініціювати кримінальне провадження.

Всі ці заходи мають свої особливості здійснення. Наприклад, в Мін'юст можна звертатися протягом 30 днів з моменту неправомірної реєстрації. Але протягом зазначеного строку потерпілий міг і не здогадуватися, що його ошукали.

Враховуючи вірогідність настання такої ситуації Закон передбачає можливість подання скарги в місячний строк з моменту, коли власник міг дізнатися про порушення його прав.

Теоретично Мінюст може зловживати своїми повноваженнями і може відмовити в прийнятті скарги. Адже виявити точну дату коли власник майна дізнався про шахрайство не можливо.

З метою ініціювання кримінального провадження слід звертатися до правоохоронних органів та до суду, але враховуючи оперативність діяльності цих органів це може зайняти значний відрізок часу.

Що робить законодавець, аби виправити ситуацію і мінімізувати ступені ризику власників нерухомості?

З вересня планується запуск нового сервісу, завдяки якому власники нерухомості зможуть миттєво через СМС отримувати інформацію про будь-які реєстраційні дії, які вчинені щодо їхнього майна.

Є також і ряд нових ініціатив Мін’юсту. Перша серед цих ініціатив стосується повернення свідоцтва про право власності на об’єкт нерухомості. У добровільному порядку власник майна зможе звернутися до державного реєстратора і отримати на паперовому бланку свідоцтво про право власності.

В реєстрі паралельно буде зроблено позначку і внесено номер свідоцтва. Наступна реєстраційна дія без подання цього свідоцтва до реєстратора буде неможливою.

Друга ініціатива – часткове звуження принципу екстериторіальності при реєстрації. Зокрема, під час реєстрації нерухомості нотаріуси, так само як й інші реєстратори, будуть проводити реєстраційні дії в межах області, де розміщене таке майно.

На нашу думку, ці зміни допоможуть зменшити ризики пов’язані з незаконним заволодінням нерухомим майном шляхом маніпуляцій з реєстрацією.

 
 
 вверх